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5月房价环比下跌0. 2% 地王面临入市难题(图)

发布时间:2019-12-04 18:26:50

全国百城房价完成了从增幅趋缓到环比下降的转变。房价开始掉头向下之时,土地市场也渐趋降温。本轮楼市周期性调整中,最难受的莫过于此前高价抢地的地王项目。

房价拐点

据中国指数研究院指数系统百城价格指数,2014年5月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米,环比上月下跌0. 2%,是2012年6月以来连续环比上涨2 个月后首次环比下跌。

据中原地产监测,成交量方面各线城市表现分化加剧,一线城市成交下滑尤为显著。今年5月一线城市新建住宅成交面积环比跌幅为17.0%,较前4年5月的平均成交水平亦大幅回落17.2%;二线城市成交持续回升,环比增长16. %,较前4年5月的平均成交水平大增29.5%;三四线城市成交基本持平,环比微增 .0%,较前4年5月的平均成交水平小幅增长7.5%。

5月北京二手房挂牌均价为 9412元/平方米,环比4月下降1%;上海二手房挂牌均价为 0980元/平方米,环比4月上涨0.5 %;广州二手房挂牌均价为18571元/平方米,环比4月下降1% ;深圳二手房挂牌均价为25000元/平方米,环比4月下降4%。一线城市中仅上海环比微涨,其余三城均为下降。

“金三银四”相继爽约,“红五月”也未能力挽楼市颓势。低迷的市场中,面临巨大库存压力的房企发愁如何以价换量,二手房市场也出现房源增长但购房者难寻的矛盾局面。6月初,全国主要的一二线1 个城市,合计住宅库存面积达到了887 万平方米,相比5月初的84 0万平方米上涨了5. %,同比201 年同期上涨幅度更是达到了26.6%。

相比2008年、2011年出现的政策性压制导致的市场调整,本次出现调整的主要原因有两点:一是资格上涨导致房地产按揭、开发收紧;二是全国总体楼市供应告别绝对短缺,三四线城市出现供应过剩。

业内人士表示,本次楼市变化是历史上首次出现的因为非政策因素导致的市场萧条,这可能会导致本轮调整周期和深度较长,特别是非核心城市、非城市核心区,都有可能出现明显价格调整。华东区域整体楼市出现颓势,如杭州、宁波、无锡、温州、金华、安庆、九江、赣州。浙江、江苏、江西等华东省份出现区域性降价,房价变化从之前的点状分布出现了块状变化,调整的速度加快。

房企降价

6月 日,房企龙头万科率先披露了前5月业绩,2014年1至5月份公司累计实现销售面积647. 万平方米,销售金额815.2亿元,分别比201 年同期增长7%和16.2%。富力5月的月内合约销售总金额约27.8亿元,月内已出售的合约销售总面积约22.0 万平方米。与去年同期相比,销售收入和销售面积分别下降5%和16%。恒盛地产2014年5月份实现合约销售额 .15亿元,环比增加16.7%,同比减少 5.1%。

国内前20名房企累计销售额为2414亿元,仅完成了201 年全年销售额8515亿元的28. %;相比在201 年同期累计 086亿元的销售额,降幅达到21.8%。21个大中城市近4周的新开楼盘认购率均在45%以下,而201 年的周平均值为56%,新房的销售情况不容乐观。2014年以来,中原地产所监测的21个城市的平均开盘认购率一直处于低位徘徊,仅有临近春节的 周因推盘很少使得认购率超过去年均值。

销售不畅,房企们半年报压力巨大,6月份很多房企都将面临最后一搏。这种情况下,6月份参与降价调整的房企数量将明显增加。整体看,销售前列的标杆房企销售都已经放缓,中小型房企将愈发艰难,它们也将成为价格调整的主力军。

地王难题

被业绩压力倒逼降价的同时,那些在上一轮土地高峰期抢得地王的房企日子会更加难过。

据统计,201 年下半年来,在全国一二线城市合计40个城市出现了总价及单价地王共60宗。特别是以北京为代表的一线城市,出现的地王数量更是超过 0宗。北京从201 年下半年开始,更是出现了土地价格全面接近或者超过之前同期水平。

相比一般项目,地王的高土地价格决定了企业必须快周转,而按照目前降温的市场情况下,高周转与高定价不可能同时出现。201 年下半年出现的全国地王,基本都将面临无利润的市场风险,其中很大部分如果资金成本高,很可能被迫选择低价入市。

5月 0日,(,)宣布,将旗下多个子公司股权通过公开挂牌方式进行转让。其中,鼓楼区江边路以西、北至建宁路、南至公共路、东至大唐东路,占地总面积超4.58万平方米地块转让给龙湖集团,作价25. 9亿元,分拆出售成为南京中冶地王的唯一出路。

更早一些的广州亚运城地王则被迫大幅降价。这个总地价高达255亿元的全国地王项目——山海湾于5月 1日推出70套1 0-160平方米的低密度大户型特价户型,均价仅为10000元/平方米,较项目去年15000元-16000元/平方米的售价降幅超过 0%。

这种情况下,房企对于土地的热情迅速降温,5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿元,这一成交额是最近一年来的最低点。

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